Służbowo. Przyszło rozliczenie mediów, z którym jest problem, jak je ugryźć. Ale od początku.
Jakieś bodajże 10 lat temu 3 kolegów: Janusz, Rudolf i Alex, prowadzących swoje mikrofirmy (firma 1, firma 2, firma 3) wspólnie podnajęło powierzchnię biurową w pewnym budynku, gdzie znajdowało się 6 pomieszczeń biurowych oraz przestrzeń wspólna: kuchnia, toalety, korytarz i wnęka konferencyjna. Głównym najemcą była firma Zero, która zajmowała tam 2 pomieszczenia. Kolejne 2 biura zajął Janusz, a pozostałe 2 odpowiednio Rudolf i Alex.
W 2019 roku, firma Zero zbankrutowała i wypowiedziała umowę najmu. Trzej koledzy postanowili pozostać w budynku i przejąć umowę po firmie Zero. Ponieważ główny najemca mógł być tylko jeden, pociągnęli zapałki i padło, że Janusz (firma 1) bierze umowę na siebie, a Rudolf i Alex (firma 2 i 3) będą podnajmować od niego swoje biura. Wysokość czynszu została wyliczona według zajmowanej powierzchni, bodajże w proporcjach: Janusz 45%, Alex 30%, Rudolf 25%. Koszt przestrzeni wspólnej (kuchnia i tak dalej plus te 2 puste biura po firmie Zero) również zostały podzielone na trzy.
Firmy 2 i 3 w umowie najmu, na podstawie zajmowanej powierzchni, miały podaną wysokość czynszu i zaliczek na poczet mediów oraz prądu. Janusz co miesiąc płacił całą kwotę zarządcy budynku, a koledzy przelewali mu na konto swoją część. Kiedy przychodziło rozliczenie za prąd lub media, zwrot lub niedopłata były dzielone proporcjonalnie. Miało to tak działać dopóki nie znajdą się najemcy na te 2 puste biura. Wówczas koszty miały zostać rozdzielone ponownie.
Z początkiem 2020 roku puste pomieszczenia udało się podnająć, a do budynku wprowadzili się Martin (firma 4) i Jovan (firma 5). Z nowymi najemcami Janusz (w porozumieniu z Rudolfem i Alexem) tym razem podpisał umowy all inclusive, czyli każdy z nich miał podany czynsz w jakiejś tam wysokości, który zawierał już opłatę za media i prąd. Opłatę, nie zaliczkę na poczet opłaty. Nie było wyszczególnione, jaka kwota na co idzie, nie było również zapisów na temat ewentualnych zwrotów lub niedopłat. Jedynie miesięczny czynsz all incl, VAT i termin płatności.
W 2021 skończyła się umowa najmu i wszyscy się wyprowadziliśmy.
I teraz zaczyna się piekielność. W okolicach listopada przyszło rozliczenie za media za 2020 rok. Wyszło z niego, że musimy dopłacić i to niemało, bo ponad 2000€, a mnie kopnął zaszczyt wystawienia faktur pozostałym firmom. I tu, jak było do przewidzenia, powstał problem. Na ile firm podzielić rachunek? Na 3 czy na 5? Firmy 2 i 3 nie zgadzają się, żeby podzielić na trzy, skoro z mediów korzystało pięć. Firmy 4 i 5 odmówiły płacenia czegokolwiek, gdyż w ich umowach nie było ani słowa na ten temat. Tak więc mamy konflikt, gdzie każda strona ma swoje racje i nie wiadomo, czyja racja jest czyjsza.
Wujek google i fora prawne nie są w stanie wskazać jednoznacznej odpowiedzi. Właściciel kancelarii, która obsługuje nasze finanse również nie ma pojęcia, jak to ugryźć, bo się nie zna na prawie najmu. Stwierdził jedynie, że Janusz wystawił głupie umowy (tyle to ja sama wiem) i wysyła do adwokata. Próba przekonania Janusza, że będzie mu potrzebna opinia prawnika i to w ogóle na piśmie, żeby wyegzekwować płatności (bo niezależnie jak ten rachunek podzielimy, któreś 2 firmy się z tym podziałem nie zgodzą i odmówią zapłaty, więc bez jednoznacznej podstawy prawnej ani rusz), spełzła na niczym. Porada prawna kosztuje, a on nie będzie na takie bzdury wydawał swoich pieniędzy. Wydał polecenie "po prostu podziel to tak, żeby wszyscy byli zadowoleni i nie było konfliktów, i żebym ja nie był stratny" i umył rączki. Mamy kwiecień, zalegamy z opłatą już piąty miesiąc, zarządca budynku grozi sądem i egzekucją długu przez komornika, a konsensusu nie ma.
Biuro
Cranberry, ja mam do Ciebie taką bardzo samolubną prośbę: Weź Ty nigdy nie odchodź z pracy od tego swojego Janusza, bo co ja będę wtedy czytać... lubię czytać co on jeszcze wymyśli...
Odpowiedz@GoshC: tak sobie myślę - odkąd jestem z moim chłopem, skończyły mi się historie randkowo-związkowe. Jeśli zmienię pracę, to o ile nie trafię z deszczu pod rynnę, to już w ogóle nie będę miała o czym pisać. Janusz zapewnia stałe dostawy materiału :)
OdpowiedzNo to weź po prostu podziel tak, żeby wszyscy byli zadowoleni, nikt nie był stratny, a i żeby jeszcze jakieś kasa z tego została. Za tę kasę kupisz mąkę. Z mąki upieczesz ciasto. Ale takie, że jak je zjesz, to dalej masz ciasto.
OdpowiedzNie znam tej umowy i nie jestem specem od najmu, ale na logikę, jeśli w umowach firm 4 i 5 było eksplicytne zapisane, że ponoszone opłaty są opłatami, a nie zaliczkami, i jeśli nie było, jaki limit mediów zawierają, no to musztarda po obiedzie, Janusz z kolegami musi wziąć na klatę płatność. Teoretycznie da się udowodnić, że dopłata wynika z rażąco dużego w stosunku do przeciętnych zużyć firm w tym budynku - ale sądzę, że sama przedprocesowa obsługa prawna będzie droższa niż ta dopłata. Tak że - moim zdaniem - odpowiedź tkwi w analizie paragrafu umów z firmami 4 i 5, który dotyczył płatności.
Odpowiedz@didja ale firmy 2 i 3 powinny dopłacać tylko po 1/5 dopłaty, skoro podnajmują tylko po 1/5 lokalu. Janusz powinien dopłacić 3/5, to wynika z podpisanych umów.
OdpowiedzPo pierwsze, na chłopski rozum jeśli firmy 4 i 5 miały w umowach ryczałt to nie za bardzo rozumiem dlaczego mieliby coś dopłacać. (chyba, że w niemieckim ustawodawstwie jakąś ustawa przewiduje takie odstępstwa, np.w przypadku podwyżek). A po drugie 2000 ojro, w dodatku na 3 firmy to nie są jakieś kosmiczne pieniądze, właściciele pewnie by nawet nie zauważyli, gdyby to była po prostu kolejna faktura do opłacenia
Odpowiedz@helgenn: Przecież to są kosmiczne pieniądze. Idź do jakiegoś januszexu i systematycznie z tej swojej małej wypłaty będziesz wydawać 10 zł miesięcznie na firmę, bo janusz zbankrutuje jak np. kupi komuś wieszak na płaszcz.
Odpowiedz@dayana pracowałam w Januszeksie i nauczyłam się zasady: im mniej Janusz wie tym lepiej śpi, o ile się da to mówimy oglednie: mamy do opłacenia faktury na tyle i tyle i kiwa porozumiewawczo głową księgowej. Inna przydatna zasada: jak Janusz się pyta czy już zrobiłam to o co mnie prosił godzinę wcześniej to się nie odpowiada, że o nic takiego nie prosił, tylko dziękuje za przypomnienie, bo właśnie się do tego zabieram
OdpowiedzAle o co chodzi? Podzielić tak, jak jest w umowach i tyle. Wszyscy się zgodzili na takie a nie inne warunki i podpisali? No to jak podpisali, to teraz niech się wywiązują z zapisów. A Janusz faktycznie zasługuje na miano Janusza. To, co firmy 4 oraz 5 mu w czynszu płaciły przez cały 2020 zawierało w sobie opłaty za media? No to Janusza problem, jeśli wyliczył za mało, albo kasę, która mu zostawała przeznaczył na coś innego. Oni, jeśli płacili, to się ze swojej części wywiązali, mi by było głupio od kogoś wyciągać kasę na coś, za co według umowy już zapłacił.
Odpowiedz@didja: @helgenn: @Poecilotheria: Odpowiem zbiorczo. Na chłopski rozum - jak najbardziej. All inclusive to all inclusive. Jak w hotelu na wakacjach za dużo zeżresz, to nie ścigają cię o dodatkową opłatę. Tylko że mój chłopski rozum nie jest podstawą prawną. Zwłaszcza że nie mam pojęcia, jak tę kwestię oficjalnie reguluje niemieckie prawo najmu, bo równie dobrze może być na przykład tak, że all incl obowiązuje np do jakiegoś pułapu (np przekroczone do 20% rocznej opłaty), a powyżej tej kwoty najemca musi jednak dopłacić różnicę. Zanim pójdę na udry z dwiema firmami, chciałabym wiedzieć, czy mam rację. @Helgenn - z tymi 2000 ojro na 3 firmy teoretycznie jak najbardziej masz rację. Tylko że mówimy tu o facetach, którzy potrafili się pokłócić, ile który zużył srajtaśmy czy mydła w płynie i czyja kolej jest kupić kolejne opakowanie. Takie wielkie „pany byznesmeny”
Odpowiedznie wiem nic o "niemieckim prawie najmu" ale mam mocne podejrzenie, że w Niemczech tak jak w całym wolnym świecie obowiązuje swoboda zawierania umów między podmiotami gospodarczymi. Nie mówimy o lokatorach, nie mówimy o konsumentach. Dwie firmy zawarły miedzy sobą umowę i odpowiedzi na pytanie ile kto komu ma zapłacić i za co, należy szukać w tej umowie.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 7 kwietnia 2022 o 0:07
@xpert17: niemieckie prawo najmu jest akurat pełne przepisów dokładnie precyzujących „kto komu co i za ile”. Oczywiście można sobie w umowie napisać coś innego, stojącego w sprzeczności z tymi przepisami, ale będzie to klauzula niedozwolona, która nie będzie miała mocy prawnej. Ale czy przepisy odnoszą się tylko do osób prywatnych, czy również to firm, tego nie wiem i jest to kolejna rzecz, gdzie jest potrzebna opinia prawnika.
Odpowiedz@Crannberry We wszystkich cywilizowanych krajach prawo najmu pełne jest przepisów precyzujących, kto ile komu, jeśli przynajmniej jedną ze stron jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej lub grupa takich osób. W przypadku rozliczeń między firmami obowiązuje daleko posunięta swoboda umów i najprawdopodobniej w Niemczech jest tak samo. Ale oczywiście na pewno tego nie wiem.
OdpowiedzRozumiem wszystko, nie mozecie sie dogadac jak to podzielic, ale dlaczego Twoja firma a w zasadzie Janusz jest totalnym debilem. Faktura jest na niego wiec czemu do tej pory jej nie oplacil? Podzial tez wydaje sie prosty, jest 5 firm, wychodzi po 400€ wystawiasz 2 faktury po 400€ reszte bierze Janusz na klate skoro podpisal tak niekorzystne umowy. Ale najbardziej mnie zastanawia co za idiota Was obsluguje od strony prawnej skoro jedne umowy podpisujecie z podzialem % a inne all inc.
Odpowiedz@Nasher: Tak, Janusz jest debilem. Dlaczego do tej pory nie opłacił faktury? Patrz: poprzednie zdanie. Kiedy dostaje przelewy od klientów, najemców czy kogo tam jeszcze, najpierw kasa musi poleżeć na koncie, on się musi do niej pomasturbować (ewentualnie przepierdzielić na prywatne rzeczy) i dopiero jak mu grożą sądem, zaczyna opłacac zobowiązania (odkryłam to dopiero parę miesięcy temu, odkąd mam wgląd w służbowe konto). Tak prowadzi biznes od 30 lat i nie przetłumaczysz mu, ze to niekoniecznie powinno tak wyglądać. Kancelaria, która nas obsługuje nie ma z tymi umowami nic wspólnego. Janusz tego z nimi nie konsultował. Sam podjął taką decyzję. Facet z kancelarii jest akurat bardzo mądry i dobrze doradza, tylko Janusz czasami "wie lepiej" i go nie słucha.
Odpowiedz@Crannberry skoro do Janusza przemowic nie mozna to moze komornik da rade. Nie pozostaje nic innego jak wspolczuc szefa. Ale po trochu wiem jak to jest bo tem mialem takiego. Przychodzil i mowi, zrob zamiwienie do Portugalii (handlowalismy w Polsce na wylacznosc gniazdkami i wylacznikami). Ja robie, wychodzi na 100tys. a on mi mowi ze za duzo i mam o polowe obciac, ale jak skoro 75% to juz dla klientow do odbioru? A cos wymysl, cos im nasciemniasz. No ale ja ucieklem, czas na Ciebie.
OdpowiedzPlaci wiec ten, do ktorego przyjdzie komornik. To dosc proste. Ewentulne rozprawy sadowe z tym zwiazane beda drozsze niz te 2000. I w kazdym prawie umowa jest swieta. Prawo najmu kroczy pozniej, jezeli podpisana umowa nie jest z nim sprzeczna, tylko sad moze poboczne prawo zastosowac, jezeli uzasadnione. Sprawie nie ma, trzy firmy paca po rowno i koniec historii.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 7 kwietnia 2022 o 12:20
@Samoyed: ja tak chcę zrobić. Podzielę tę fakturę na 3, wystawię rachunki, a jak Rudolf z Alexem nie będą chcieli zapłacic, niech się Janusz z nimi boksuje i niech wspólnie szukają podstawy prawnej. Nie moje małpy, nie mój cyrk. Wertowanie kodeksów nie należy do moich obowiązków.
Odpowiedzgłównym najemcą był Janusz i to on w pierwszej kolejności, od razu - zanim zacznie się cyrk z sądami i egzekucjami - powinien zapłacić cały rachunek, czyli 2000. A potem może "bawić się" w ściąganie od pozostałych firm. Przecież najem-podnajem działa "drabinkowo", co kogoś obchodzi, że Janusz podnajął komuś pomieszczenia i czy podnajął je 2 czy 5 czy 10 firmom - obowiązek zapłaty ciąży na nim, a on ma ewentualne roszczenie do podnajemców o częściowy zwrot kosztów. I wg mnie do bani dla nich, że 2 umowy takie, a 2 inne, no ale jak tak się zgodzili, to wedle tego trzeba teraz płacić. Jakby miało być uczciwie, to Janusz powinien podzielić dopłatę na 5 i sam zapłacić za siebie i 2 firmy z ryczałtem, no ale nie byłby Januszem, gdyby chciał tak zrobić ;)
OdpowiedzRozumiem, że nie chcesz narazić się "górze" bo rozwiązanie jest proste, zgodnie z umowami zawartymi przez firmę 1. 1. firmy 4,5 regulują w ciągu roku na bieżąco zgodnie z umową, więc nawet nie powinny słyszeć, że jest jakiś problem; 2. firmy 2,3 płacą po 1/5 każda, firma 1 brała kasę od 2,3 a teraz próbuje zrzucić na nie koszty. Obstawiam, że i tak swoje zarobił a teraz kombinuje. 3. resztę płaci firma 1, czyli Twój Januszex :)
OdpowiedzFirmy 4 i 5 nic nie muszą dopłacić, skoro opłatę zgodną z zawartą przez nie umową uiściły. Ta część jest oczywista. Firmy 2 i 3 mogą sobie nie zgadzać się ile tylko chcą, ale to już kwestia wyłącznie między nimi a firmą 1, i tego jak mają zapisane umowy.
OdpowiedzSkoro najemcy mają "all-inclisive" to nic dziwnego, że nie chcą płacić. Proste rozwiązanie. Teraz płaci wszystko główny najemca. Przy najbliższej okazji podnosi czynsz 4 i 5 tak, żeby podwyżka pokryła obecne ich "zaległości" oraz pozwoliła w przyszłości zebrać tyle więcej zaliczek, żeby starczyło przy rozliczeniu. Jest podstawa to podwyżki - wyższe koszty utrzymania
Odpowiedz