Zawsze zdawało mi się, że spółdzielnie mieszkaniowe to zło i należy się ich jak najszybciej pozbyć. No cóż... wspólnoty są jeszcze gorsze, a przynajmniej ja ewidentnie źle trafiam.
Nasze osiedle przeszło z zarządu deweloperskiego na właścicielski. O zarządzie można napisać osobną epopeję, ale do brzegu. Chłopcy zrobili audyt finansów osiedla, doszli do wniosku, że niektóre firmy są przepłacone, że niektóre umowy można by zmienić, a inne poprawić. OK.
Niestety, zarazem okazało się, że do tej pory rażąco zaniedbywano egzekucję i niektóre osoby nawet od 2 lat nie opłacają czynszu (osiedle ma ok. 4). W związku z czym na koncie wspólnoty hula wiatr, a przydałoby się też fundusz remontowy wprowadzić. Remedium na zaistniały stan rzeczy? Otóż - no najlepiej podnieść czynsz. Tak, dobrze czytacie. Podnieśmy czynsz tym, którzy płacą, coby niepłacący mogli dalej tego nie robić... Dlaczego? Bo egzekucja długu jest długotrwała.
Kurtyna.
wspólnota mieszkaniowa
Niestety trzeba to przeczekać. 2 lata, czyli 24 miesiące razy jakieś 500zł, daje nam bez odsetek 12000zł. Z odsetkami może 15k. W skali wartości mieszkania to jest zbyt mała kwota by delikwenta zlicytować. Dopiero bliżej 100k długu zaczyna to nabierać sensu. Generalnie oczywiście spółdzielni/wspólnocie bardziej się opłaci eksmitować delikwenta i próbować sprzedać mieszkanie, tylko nie mogą sami go sobie wziąć. To komornik je zajmuje. Kolejny punkt, pozywając gościa-dokładacie kosztów, bo zostaje skazany i ponosi dodatkowe koszty sądowe, komornicze. Można tak mu dług "dopompować", żeby skrócić czas pozbycie się wrzoda. Przy okazji wpis do KRD, każdy abonament, raty, pożyczki będą ogromnym problemem dla niego, bo nie dostanie pożyczki.
Odpowiedz@Trepan: Wszystko nie tak. - Nie istnieje kwota zadłużenia, od której dopuszczalna jest licytacja czyjegoś mieszkania. Może to być nawet 100 zł. - Wspólnota nie może nikogo eksmitować za długi. - Wspólnota nie może "sprzedać cudzego mieszkania". Wspólnota w ogóle nic do tego nie ma, co najwyżej może zgłosić do komornika wniosek o egzekucję z nieruchomości, ale dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku uznającego roszczenie Wspólnoty z tytułu zadłużenia. - W postępowaniu cywilnym o zadłużenie nikt nie zostaje "skazany", to nie sprawa karna.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 9 sierpnia 2020 o 18:50
Czy w czynszu macie opłaty/zaliczki np. na wodę? U mojej mamy była podobna sytuacja, jeden lokal nie płacił. Dług był na tyle duży, że wszystkim groziło odcięcie od wody (to był duży lokal gastronomiczny). Pomogło - przepraszam, zupełnie się nie znam na tym - jak się jakoś oddzielili z naliczaniem tej wody. Odcięta restauracja magicznie znalazła pieniądze na spłacenie długu - w ratach, bo w ratach, ale w końcu oddali wszystko.
Odpowiedz@Etincelle: Chyba masz na myśli instalację wodomierzy, my tak zrobiliśmy, bo zaliczki na wodę były takie, jakbyśmy codziennie się wszyscy kąpali w wannie pełnej wody... Ale to nie pomoże, jeśli podniosą inne elementy składające się na czynsz, których nie można samodzielnie ogarnąć.
OdpowiedzW przypadku WM nie ma czegoś takiego jak czynsz. Jest fundusz remontowy oraz opłata na części wspólne. Aby podnieść którą kolwiek z tych opłat choćby o grosz muszą się na to zgodzić właściciele lokali. Zarządca nie może takiej decyzji podjąć arbitralnie.
Odpowiedz@mesing: jak zwał, tak zwał, nie zmienia to clue historii. Owszem, będzie głosowana uchwała.
OdpowiedzTo, niestety, działa tak prawie wszędzie. Łatwiej i taniej jest podnieść tym płacącym ceny/rachunki niż ścigać tych niepłacących.
Odpowiedz@rodzynek2: przerabiałem to niedawno ze wspólnotą. Chcieli przedsięwzięcie realizować bez pomyślunku za gruby hajs. Dla każdego by to oznaczało kilkaset złotych miesięcznie droższe opłaty. Niby mamy demokrację, ale tu wystarczyło 10% osób by pomysł upadł. Wystarczyło powiedzieć głośno, że przestaję płacić jeśli ważą się podnieść opłaty na sfinansowanie tego absurdu. Efekt? Mieli wybór, dołożyć jeszcze stówę-dwie, ale więcej osób wtedy też odmówi płacenia, więc znowu wzrost kosztów per capita, żeby nie zabrakło, aż do zapaści finansowej wspólnoty i prokuratora. W końcu nagłe bankructwo komórki obracającej grubym hajsem to świetny materiał na zarzuty o niegospodarność, korupcję, kradzież, przywłaszczenie. Zarząd na takie dictum urżnął sprawie łeb momentalnie. Może w paskach im nie do twarzy? :)
Odpowiedz@Trepan: W przypadku WM to tak nie działa. Wszyscy współwłaściciele składają się po równo. Wszelkie inwestycje najczęściej są realizowane z opłat na fundusz remontowy, który jest opłacany proporcjonalnie do metrażu nieruchomości wg. tej samej stawki dla wszystkich. W przypadku przegłosowania uchwały za inwestycją podwyżką opłat objęte by zostały wszystkie lokale a nie tylko ci, którzy głosowali za inwestycją.
Odpowiedz@mesing: nie zrozumiałeś. Wiem to, że podwyżka dotknęłaby każdego. Istotą jest, że już teraz część nie płaci i wystarczyło zapowiedzieć, że też nie będziemy. No i co mi zrobią? Przyślą wezwanie? Zanim zdołają przez sądy się do mnie dobrać, stracą płynność finansową na tyle, że mogą zdążyć się załapać na odsiadkę.
Odpowiedz@Trepan: Nie koniecznie. Jeśli zrobiłabyś sobie zadłużenie względem wspólnoty mieszkaniowej to po 2 lub 3 miesiącach zarządca wezwał by Ciebie listem poleconym do zapłaty zaległych należności - oczywiście wezwanie wylądowało by w koszu na śmieci. Następnym krokiem byłoby już przedsądowe wezwanie do zapłaty, które by również zostało przez Ciebie zignorowane. W takim przypadku zarządca mógłby wysłać stosowne dokumenty do sądu elektronicznego, gdzie zostałyby najprawdopodobniej "przyklepane z automatu" i dostałabyś komornika. Oczywiście przysługiwałoby Ci prawo do odwołania od zasądzonego wyroku co zapewne byś uczyniła i rozprawa by musiała odbyć się w trybie normalnym nie wiadomo kiedy. Musisz w takim przypadku wziąć pod uwagę że od należności naliczane byłyby odsetki, a w pewnym momencie gdyby zadłużenie wzrosło do odpowiednio dużej kwoty zarządca mógł by zmusić Cię do sprzedania swojego mieszkania w celu zaspokojenia zadłużenia względem WM. Jest też inna droga. Zawsze można zwołać zebranie wszystkich współwłaścicieli i drogą uchwały "podziękować" za współpracę zarządcy, zlikwidować fundusz remontowy oraz opłaty na części wspólne. Zgromadzone pieniądze wypłacić proporcjonalnie właścicielom lokali i liczyć na to, że w waszym budynku nie wystąpi nigdy żadna awaria czy to wodociągowa, CO, elektryczna czy np. nie zacznie cieknąć dach, lub co gorsza nikt nie pośliźnie się na nieodśnieżonym chodniku idącym wzdłuż waszej posesji.
Odpowiedz@mesing: jeśli nie potrafią ludzi zalegających dwa lata ścignąć to mam się bać po kwartale? Zwłaszcza nie będąc jedyną osobą? Dla nich bardziej palącym problemem będzie pusta kasa, wierzyciel na karku i widmo zarzutów prokuratorskich o niegospodarność za doprowadzenie wspólnoty do bankructwa i powzięcie zobowiązań, których nie da się spłacić. Tak na marginesie nie wiem czemu używasz formy żeńskiej. Jak chcesz podyskutować to napisz PW, nie ciągnijmy epopei w komentarzach.
Odpowiedz@Trepan: Przepraszam za formę żeńską :) Nie mam pojęcia dlaczego tego użyłem, zmęczenie po pracy w nocy pewnie wzięło górę. Zarządca nie ściga ludzi bo pewnie mu się nie chc, jemu cyferka na koncie co miesiąc się zgadza. Zadłużenie, które tworzy jeden ze współwłaścicieli idzie na konto wspólnoty mieszkaniowej a nie zarządcy. On może w jej imieniu podejmować strategiczne decyzje, np. skierować do sądu pozew o wszczęcie egzekucji komorniczej z nierzetelnego współwłaściciela, który uchyla się od ponoszenia kosztów utrzymania wspólnoty mieszkaniowej. Ale skoro pozostałym współwłaścicielom nie przeszkadza ta sytuacja to się tym nie przejmuje. Jak zacznie brakować kasy na koncie wspólnoty to wypowie WM umowę i na tym się skończy jego przygoda z wami.
Odpowiedz@mesing: to czemu tak nie zrobia z aktualnymi dluznikami? skoro to "takie proste"?
Odpowiedz@Trepan: Znowu wszystko nie tak. W historii napisano wyraźnie, że zadłużenie powstało za poprzedniego zarządu (deweloperskiego), a obecny zarząd (właścicielski) podjął działania w celu ustabilizowania sytuacji finansowej wspólnoty oraz przygotowuje się do windykacji. Skąd więc śmieszny pomysł, że nowemu zarządowi grozić może "prokurator; W końcu nagłe bankructwo komórki obracającej grubym hajsem to świetny materiał na zarzuty o niegospodarność, korupcję, kradzież, przywłaszczenie"?!? Z historii wynika, że w kasie Wspólnoty nie ma nawet minimalnych środków, aby wszcząć windykację, więc zebranie dodatkowych pieniędzy na ten cel jest jedynym rozwiązaniem. Z tego nie można im zrobić zarzutu, a wręcz przeciwnie, gdyby tak nie postąpili, to mogliby spotkać się z zarzutem zaniedbania. P.S. Na marginesie: - we wspólnotach - jak zauważył @mesig - nie ma czynszu, co najwyżej są zaliczki na media, na utrzymanie nieruchomości wspólnej i ewentualnie fundusz remontowy. - decyzję o podwyżce zaliczek podejmuje wspólnota w drodze uchwały a nie zarząd, - głosowanie uchwał odbywa się wielkością udziałów, - ponoszenie kosztów zaliczek również odbywa się wg udziałów (nie po równo).
Odpowiedz@zendra: to są dwa różne przypadki. Inflacja, chyba doskonale wiesz jak działa. Mając pilną robotę, na którą wspólnoty nie stać, pojawia się niezły problem. Fakt przegłosowania podwyżki nie sprawi, że te pieniądze pojawią się na koncie. Ci co byli przeciw nie zapłacą ani złotówki i cała podwyżka pójdzie na nic, kasa dalej będzie tak samo pusta. To jest właśnie ułomność tego systemu. Bo nas jest więcej, głośniej krzyczymy i racja nam się należy, a jak zagłosujemy, żeby zbudować misia to go ku*wa zbudujemy.
Odpowiedz@Trepan: Nie wiem o jakich "różnych przypadkach" piszesz, ale windykacja tak nie działa, jak to opisałeś. Ci, którzy zagłosowali przeciw podwyżce zaliczek musieli być w mniejszości, skoro uchwała przeszła, a to oznacza, że większość członków wspólnoty zaakceptowała rozwiązanie zaproponowane przez zarząd i chce płacić na ten cel podwyższone stawki. To już wystarczy, aby wszcząć egzekucję przeciwko dłużnikom. Może nie starczy pieniędzy na wszystkie procesy jednocześnie, ale na większość najbardziej zadłużonych członków wspólnoty wystarczy. A potem to już z górki, krok po kroku następni dłużnicy, w tym także oporni, którzy nie chcieli płacić podwyższonych stawek. Na swoim oporze "zyskają" tylko tyle, że narosną im odsetki.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 9 sierpnia 2020 o 21:57
Prawie 10 lat pracowałam w Biurze Zarządcy Nieruchomości i za żadne skarby nie wróciłabym do tej roboty... To jest niekończący się armagedon, dlatego naprawdę podziwiam ludzi, którzy próbują zarządzać się sami i nie szukają zarządcy. A co do tematu - uchwałę o windykacji Wspólnota ma? ;) Z doświadczenia wiem, że to właścicielom często umyka, a szkoda -taki papier powinien być sporządzany zaraz na samym początku.
OdpowiedzPrzecież żeby podnieść opłaty musieli się na to zgodzić właściciele dysponujący 50+% udziałów. Czy to na pewno wspólnota?
Odpowiedz@KwarcPL: Wspólnota, wiem, że by musiało przejść przez głosowanie, ale nie zmienia to debilizmu proponowanego rozwiązania.
OdpowiedzNic dziwnego. Prawo w Polsce jest chore i pozwala na mieszkanie za darmo, a właściciel mieszkania może im co najwyżej naskoczyć przez co najmniej rok. Postępowania egzekucyjne są bardzo długie. Nawet gdy dojdą do skutku, to pojawi się jakiś Ikonowicz ze swoją bandą i eksmisję skutecznie zablokują.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 8 sierpnia 2020 o 11:05
No ale niestety jest to jedyne praktyczne rozwiązanie. Długi ściągniecie i kiedyś wspólnota będzie miała z tego korzyść, ale póki co to niestety nic innego nie pozostaje. Chyba żeby nie podnosić czynszu, ale też i nic nie robić, bo kasy za mało.
Odpowiedz