Kilka piekielności o sprzedaży mieszkania i pośrednikach. Może moja historia kogoś czegoś nauczy.
Stan faktyczny:
Wraz z bratem sprzedajemy mieszkanie (normalne w bloku, dwa pokoje) odziedziczone po rodzicach. Każdy z nas ma udział 1/2 w prawie własności. Chcemy się go pozbyć, bo nie mieszkamy w tym mieście, a jakieś 40 km od niego, w związku z czym zaczęliśmy szukać pośrednika. Brat też zajmuje się nieruchomościami, ale z innej "strony", dlatego ma pewne doświadczenie i obycie w tej materii. Niestety to też mały chciwy drań.
1. W trakcie poszukiwań pośrednika trafialiśmy na różne oferty. Niektóre osoby obiecywały gruszki na wierzbie, które absolutnie nie są nam potrzebne do szczęścia (zdjęcia z drona, wirtualny spacer czy zatrudnienie choreografa). Oczywiście stawka zazwyczaj zaczynała się od 3% od wartości, co było dla nas absolutnie nie do przyjęcia (w różnych wariantach pośrednik chciałby do reki wraz z vatem dostać od 4-8 tys zł) Fakt ten nie irytowałby mnie tak bardzo, gdyby nie to, że prawie 75% pośredników ma takie stawki. Głownie z dużych sieciówek.
Większość dość wysoko się ceni, zważywszy na fakt, że taki rejent bierze za taką transakcję około 1000-1500 zł (nie liczę podatku i tego typu pierdół, bo one idą do US, a on tylko to pobiera), a to notariusz FAKTYCZNIE odpowiada za umowę kupna/sprzedaży. Pośrednik de facto "tylko" kojarzy strony plus robi fotki i NIEKTÓRZY dbają o mieszkanie pod nieobecność klienta (tak to wygląda z moich doświadczeń).
1A. Niektórzy pośrednicy byli na tyle bezczelni, że bez ogródek mówili że to oni sporządzają umowę, a rejent "tylko" odczytuje i podpisuje, inni z kolei mówili, że notariusz nie ponosi żadnej odpowiedzialności, albo że bez problemu się wyłga, jeśli powstanie jakiś problem (co nie jest prawdą, a ponadto rejenci mają OC, więc mają "awaryjne" pieniądze na odszkodowanie). Za to pośrednicy zapewniali, że nigdy nie zostawią klienta "na lodzie" (ta, jasne), aczkolwiek nigdy nie podparli tych twierdzeń w umowie czy odpowiednim art. z ustawy.
2. W końcu trafiliśmy na pana LS z pewnej sieciówki, który wziął naszą sprawę za 2%. Przekonał mojego brata tym argumentem, że sprzeda mieszkanie nie za X, lecz za X+15%X. Bratu zaświeciły się oczka i przekonywał mnie, że warto go wziąć. Ja nie byłem tego taki pewny. Znałem zalety i wady mieszkania, uważałem, że X to odpowiednia cena. W końcu ja, frajer, dałem się przekonać i podpisaliśmy umowę. LS ustnie zapewniał nas, że kasę za "pośrednictwo" bierze tylko od nas i nikogo innego. Umowa była tylko na nas.
3. LS polecił nam odświeżyć mieszkanie (pomalować na biało i pozbyć się starych mebli). W międzyczasie już zaczął kogoś szukać. Przez pierwsze 2 miechy nikt nie chciał kupić lokalu za X+15%X, chociaż było sporo osób, które odwiedzały mieszkanie. A czynsz trzeba płacić.
W międzyczasie dzwonili do mnie i brata inni pośrednicy reprezentujący swoich klientów (tel. mieli pewnie ze starych ogłoszeń). Gdy dowiadywali się, że już nas ktoś reprezentuje, wtedy już kontakt się urywał. Nie wiedziałem, czemu... do czasu.
4. Raz się zdarzyło, że byłem tego samego dnia w domu, co pośrednik i umówiona starsza para. Oprowadził ich, ja dopowiedziałem parę rzeczy. Jakież było moje zdziwienie, gdy okazało się, że pośrednik każe im podpisywać przed wejściem oświadczenie. Wynikało z niego, że ta para kupi to mieszkanie tylko przez LS i za tę usługę zapłaci tyle samo, co ja z bratem! Reasumując, LS połasił się na 2x 4000-6000 zł.
4A. Poczuliśmy się oszukani, zresztą tamta para też. W końcu pośrednik reprezentuje NASZE interesy i z nami miał umowę. Dla nich to wzrost kosztów o jakieś 5 tys. zł do ceny mieszkania, więc mogli się zniechęcić. Gdy pośrednik wyszedł, tamta para zaproponowała "ominięcie" pośrednika. Ja jednak nie chciałem mieszać się w kłopoty, gdyż w końcu podpisali to durne oświadczenie.
4B. W międzyczasie trzeba było załatwić kilka dokumentów. LS kompletnie nie poczuwał się do tego, by to załatwić (chociaż w umowie było inaczej). Zasłaniał się tym, że tylko właściciele mogą odbierać/wnioskować o dane pismo w konkretnym urzędzie. Trzeba było więc jeździć tych 40 km... dobrze, że mam brata, to wymienialiśmy się tym obowiązkiem.
5. Wyłożyliśmy LS kawę na ławę (że robi nas i kupujących w ciula), on z kolei zasłaniał się tym, że ustawa nakazuje mu podpisanie umowy z drugą stroną (to fakt, ale nie za taką stawkę). W międzyczasie przyznał, że trzeba obniżyć cenę. Stanęło na X, a on obiecał, że taka sytuacja już się nie powtórzy.
6. Przez kolejne trzy miesiące nie było żadnej konkretnej oferty poza jedną, ale "tamci" chcieli X-10%X. Na to zgodzić się nie chcieliśmy.
7. Straciliśmy cierpliwość i daliśmy LS do ręki wypowiedzenie. Mieszkania w tym mieście ciągle schodzą, a nasze czekało. Prawdopodobnie LS nadal żądał to 2-3% od kupujących, co skutecznie zniechęcało ich do zakupu. Dodatkowe 4-6 tys. robi jednak różnicę. Mieliśmy wrażenie, że nie reprezentuje naszych interesów, tylko chce jak najszybciej zarobić.
8. Potem dzwonili inni pośrednicy, reprezentujący swoich klientów, zainteresowanych mieszkaniem. Potrafili być mega bezczelni (prawie 60% ogółu). Polegało to na tym, że umawiali się na oglądanie, a potem przed wejściem do mieszkania kazali mi podpisywać analogiczne oświadczenie, z treści którego wynikało, iż sprzedam mieszkanie tylko za ich pośrednictwem i to za kwotę 2,5-5% ceny sprzedaży! Oczywiście odmawiałem. Wtedy pośrednicy telefonicznie wycofywali swoich klientów. Raz podsłuchałem jedną rozmowę. Wynikało z niej, że to ja "wycofałem się z oferty". Dwa razy udało mi się skontaktować z kupującymi, którzy sami się do mnie zgłosili, gdy pośrednik im powiedział że "gwiazdorzę". Coś im nie pasowało w jego zachowaniu, więc przyszli sami. Zidentyfikowali mieszkanie po charakterystycznych cechach balkonu oraz wystającej fladze (widocznej na zdjęciach z ogłoszenia).
9. W ten oto sposób w końcu sprzedaliśmy mieszkanie, ludziom, którym naprawdę zależało na nim i nie dali się zwieść pośrednikom. Zapłacili cenę X-300 zł bez żadnego gadania.
Piekielność?
A/ Ja, frajer, który dałem się zbajerować, co kosztowało mnie x czynszu przez prawie pół roku + latanie za zaświadczeniami (właśnie wtedy weszła ustawa uwłaszczająca). Mam swoje lata, powinienem być mądrzejszy. Niestety brakuje mi asertywności. Za to pośrednicy w swoich garniaczkach mają jej aż nadto.
B/ Brat, który połasił się na większa kwotę i też się na tym przejechał. Chytry traci dwa razy, jak to mówią.
C/ LS, który zwodził nas do końca i chciał mieć podwójny zarobek, nie zważając na nasze koszta, czas i cierpliwość (sam bym chciał zarabiać od jednej czynności 10 tys. bez praktycznie żadnej odpowiedzialności).
D/ Inni pośrednicy, który JAWNIE manipulują klientami, których są zobowiązani reprezentować. Zamiast szukać dla nich mieszkań, chcą na siłę powiększyć stan swojego konta (owszem, każdy chce być bogaty, ale wypada też być dobrym w swoim fachu, a nie kłamać). Są skłonni zwodzić swoich klientów, byle mieć podwójny zarobek.
Generalnie jestem wkurzony, ponieważ to nie są pojedyncze przypadki, lecz PRAKTYKA. Zauważyłem, że temat dotyczy w szczególności dużych biur. Niestety, ale mam wrażenie, że to wina ustawy deregulującej "Gowina", która weszła w życie z 6 lat temu. Do zawodu pośrednika przyszła masa cwaniaków, którzy tworzą cwane sieciówki i biura.
Uważajcie i, jeśli możecie, starajcie się własnymi siłami znaleźć/sprzedać mieszkanie, wtedy może oszczędzicie kupę pieniędzy, nie stracicie zbędnych nerwów i nie będziecie czekać x miesięcy z pustym mieszkaniem.
Albo miałem pecha i praktycznie spotykałem samych "cwanych" januszy pośrednictwa nieruchomościami. Też tego nie wykluczam.
mieszkanie uslugi notariusz posrednik dom brat sprzedaz
Ja akurat byłem bardzo zadowolony z pośrednika. Fakt, wziął trochę pieniędzy, ale dla mnie (laika kupna nieruchomości) załatwił wszystko jak należy. Podobno poprowadził negocjacje w naszym imieniu i zszedł nieco z ceny, sprawdzał księgi wieczyste, załatwiał notariusza. Nasze obowiązki były na zasadzie: "przyjdź do miejsca X o czasie Y z kasą Z". Jak dla nas to było super. Żeby nie było, szukaliśmy mieszkania na własną rękę, ale znalezienie czegokolwiek sensownego gdy 99% "dobrych" nieruchomości jest u pośredników graniczyło z cudem, a my nie mieliśmy na to głowy i czasu. Jeśli zatrudniasz pośrednika, to możesz oczekiwać, że odpowiedzialność będzie na jego głowie za to, żeby dopiąć formalności. Jeśli tego nie robi, to słaby z niego pośrednik i lepiej takiego unikać jak ognia.
Odpowiedz@kartezjusz2009: Czyli jak rozumiem trafiliście na kogoś, kto reprezentował wasze i TYLKO wasze interesy? Cóż w takim razie wam zazdroszczę. Pośrednik działał dla was i zarobił, a nie jak w moi przypadku pracował TYLKO dla siebie. Ja niestety miałem pecha i cierpiałem na tym x miesięcy. Generalnie odnoszę wrażenie, że wielkie biura bardzo kształtują rynek i wiele ofert "prywatnych" jest zwyczajnie pomijana gdy pośrednik przedstawia pewien pakiet dla kupujących. Wszystko to z chęci monopolizacji i zysku. Ja wiem, że świat światem każdy chce zarobić, ale błagam 10 tys za pośrednictwo, negocjacje ceny, umówienie notariusza oraz sprawdzenie stanu prawnego (co robi tez notariusz) zwykłego mieszkania z bloku z wielkiej płyty to już przesada.
Odpowiedz@szymonmowi7: Nie wiem czy reprezentował tylko nasze interesy. Wtedy mnie to ani nie grzało ani nie ziębiło. Najważniejsze, że wyszliśmy z tego zadowoleni. A przecież o to chodzi, prawda? I żeby nie było: nie neguję Twoich odczuć, a przekazuję tylko inny punkt widzenia gdzie (dobry) pośrednik jest wybawieniem dla osób, które kompletnie nie znają się na rzeczy. A brak wiedzy kosztuje.
Odpowiedz@kartezjusz2009: Owszem, ale dotyczy to każdego zawodu. Ja niestety miałem styczność z wieloma pośrednikami (myślę że coś koło 30). Każdy z nich miał podobny schemat działania. Ten fakt mnie niezmiernie irytuje i jest piekielny.
Odpowiedz3% to tak dużo za ogarnięcie wszystkiego? Moim zdaniem nie bardzo. Aczkolwiek rzeczywiście bardzo piekielne, że każą cokolwiek podpisywać jeszcze przed w ogóle obejrzeniem mieszkania.
Odpowiedz@szafa: 3% z mieszkania o wartości 250.000 tys to około 7.500 tys. Proszę więc zdefiniuj co to znaczy "ogranięcie wszystkiego". Tymczasem notariusz weźmie 885+coś za wypisy(u mnie koło 250). Przy okazji pobieże podatek do skarbówki PCC (5tys) + vat (około 230). Razem to daje mniej więcej 6.365 zł. Czyli MNIEJ niż cała kasa dla pośrednika (a wielu z nich chce takiej kwoty od KUPUJACEGO oraz SPRZEDAJĄCEGO)
Odpowiedz@szymonmowi7: niestety jet to pytanie na które nikt nie zna odpowiedzi
OdpowiedzUmowy na wyłączność można było spotkać na długo przed ustawą deregulacyjną. Sam fakt wejścia w życie tej ustawy mnie nie cieszy, raczej nie było to dobre, ale akurat nie miało znacznego związku z postępowaniem pośredników polegającym na podpisywaniu umów z jedną i drugą stroną transakcji i pobieraniem w związku z wykonywaniem tych umów opłaty. Po prostu taki stan rzeczy, pośrednik obsługuje dwie strony i kasuje dwie strony. Czasami ta obsługa jest znikoma i bierze pieniądze praktycznie za samo: "Dzień dobry, znalazłem wam mieszkanie" i to jest złe, ale partacze są w każdym zawodzie. Kupowałam parę lat temu mieszkanie, bez pośrednika bym przez to nie przeszła. Strona sprzedająca też, bo byłam kilkukrotnie świadkiem tego, jak poprzednia właścicielka pytała o sposób załatwienia wielu rzeczy w związku ze sprzedażą i wyprowadzką pośrednika, a on tłumaczył jej co i jak, a co był w stanie to sam załatwił. Myślę, że trafiliśmy nieźle z pośrednikiem, pomógł jednej i drugiej stronie i od obu stron wziął zapłatę. Tak to działa, od zawsze o tym słyszałam. Nie usprawiedliwiam waszego pośrednika, bo ewidentnie nie nadawał się do tej roboty, ale sam schemat jest powszechny.
Odpowiedz@Marta91: o wszystko można wypytywać również notariusza u którego mamy zamiar finalizować transakcje, a jest on na pewno bardziej wiarygodny
Odpowiedz@Marta91: Wbrew pozorom sprzedaż i kupno mieszkania nie jest tak trudną sprawą.Jak chciałam sprzedać mieszkanie to chętnych na podpięcie się procentowe(kasa) miałam mnóstwo.Większość pośredników daje takie mieszkania do bazy i nic nie robi. Od razu ucinałam na wstępie procenty do max 1.5%. Pośrednik nie sprawdzi stanu technicznego mieszkania bo widzi dokładnie to samo co ja lub kupujący. I wie tylko to co ja mu powiem. Może tylko sprawdzić w księgach wieczystych czy nie jest obciążona hipoteka. W końcu sprzedałam mieszkanie prywatnie.Wszystko poszło sprawnie. W internecie są informacje co trzeba załatwić,jakie dokumenty mieć i tylko wybranie notariusza i koniec. A żeby było śmieszniej jak informowałam pośredników o sprzedaży i żeby wykreślili z bazy danych moje lokum,to chcieli koniecznie znać nazwisko kupującego. Pózniej kupiłam mniejsze mieszkanie też sama bez pośrednika.Da radę.
Odpowiedz@Balbina: Generalnie wielu pośredników obiecuje cuda wianki: Oszacowanie wartośći nieruchomości, Home staging, wirtualny spacer, przygotowanie dokumentów, model 3d etc... Dla mnie w większości są to bajki. Można za to bez problemu umówić się z rejentem i pogadać z nim ZA DARMO na ten temat. (Notariusz bierze kasę od DOKONANEJ czynności, a nie doradztwa) Mi rejent akurat o tyle pomógł, że gdy go zapytałem ile tak na serio może kosztować ta nieruchomość on odpowiedział: Nie mam uprawnień do wyceny, ale idź Pan do skarbówki tam podadzą widełki do danej dzielnicy i metrażu, w końcu pobierają PCC (i to nie mały) i mogą go zanegować gdy wartość jest za niska. Zdjęcia można zrobić samemu (obejrzeć parę tutoriali na yt lub artykułów o robieniu zdjęć mieszkań) + dołączyć plan mieszkania (Ja zrobiłem w paintcie i był przejrzysty dla kupujących). O ironio były o wiele czytelniesze (zdjęcia i plan) od tego co zrobił nam nasz pośrednik. Pośrednicy często chcą UPIĘKRZAĆ mieszkanie (czyli okłamywać) niż sprawić by było one przejrzyste (A to jest DUŻA różnica) Pośrednik bez konkretnego upoważnienia nie może zebrać dokumentów (a napewno nie wszystkich). Zresztą to też zależy od rejenta jakie zechce dokumenty (U nas było wręcz banalnie dwie miejscówki, zaświadczenia wydane od ręki, ale wkurzające było to że musieliśmy jezdzić) Sprzedaż mieszkania solo nie jest problemem. Problemem są pośrednicy, którzy jawnie działają przeciw interesowi ich własnych klientów i psują rynek. Wolą sprzedać im gorsze mieszkanie, ale za to zainkasują 2x tyle)
OdpowiedzW Austrii pośrednik bierze od 3 do 5 % od kupującego i nikt nie robi z tego afery. Sprzedający zwykle płaci 1-3% za wystawienie ogłoszenia, ale nie ma czegoś takiego jak wyłączność. Jak sprzeda konkurencja to i tak zainkasuje swoje.
Odpowiedz@unitral: Ok ale moje pytanie brzmi czy wtedy pośrednik bierze od OBYDWU stron... Jak dla mnie sprawa jest prosta wynajmuje pośrednika by reprezentował MNIE i za to mu płacę. Nie można grać na dwa fronty.
Odpowiedz@szymonmowi7: U mnie przed pokazaniem mieszkania podpisywałam umowę ale nie na wyłączność (te 1.5%) i wiem że oglądający tez podpisywali z tym pośrednikiem umowę. Miało to chronić pośrednika przed dogadaniem się za jego plecami, właściciela mieszkania z chętnymi.Bo to on ich przyprowadził.
OdpowiedzZmodyfikowano 1 raz. Ostatnia modyfikacja: 26 sierpnia 2019 o 22:38
@Balbina: OK on chroni swój tyłek, ale tego typu myślenie część pośredników rozwija nie do 1,5% ale do 3-5 i to wtedy jest paranoja. No i moje pytanie brzmi: w razie konfliktu interesów, kogo reprezentuje ten pośrednik? (W sumie już na etapie targowania "ceny" następuje konflikt) Ja rozumiem gdyby pośrednik brał od drugiej strony % na pokrycie kosztów vatu + usług związanych bezpośrednio z jednorazowym przedstawieniem mieszkania z adnotacją, że w razie konfliktu interesów to on reprezentuje stronę, która go pierwotnie wynajęła. Ciekawe rozwiązania mają w stanach tam bycie podwójnym agentem NIE jest częste i potrzebna do tego oddzielna umowa z wyrażoną akceptacją obydwu stron. http://nga.pl/index.php?qid=arty2&art=63&tyt=Polskie%20i%20ameryka%C5%84skie%20po%C5%9Brednictwo%20w%20obrocie%20nieruchomo%C5%9Bciami
Odpowiedz@szymonmowi7: On nie reprezentuje nikogo.On zarabia na skojarzeniu sprzedającego i kupującego i od tego bierze prowizję. Jego praca to wystawianie na portalach ogłoszeń i pokazywanie mieszkań. A te wszystkie gadki jacy to oni są pomocni i jak sprawdzają wszystko od A do Z to można w bajki włożyć. Oferują notariusza swojego a można samemu znależć o wiele tańszego.
Odpowiedz@Balbina: Biorą często od obu stron, ale jeśli właściciel sprzeda sam lub u innego, wtedy i tak od niego wezmą. Często notariusz od pośrednika jest o ponad połowę tańszy niż taki którego sam znajdziesz. W moim przypadku notariusz zwykły wołał około 2500 ale nie wiem za co dokładnie, a od pośrednika 900 + podatek i jakieś wpisy - w sumie trochę ponad 1500 wyszło. Pośrednik rzeczywiście jest tylko od kojarzenia par :)
Odpowiedz@unitral: To radzę poczytać umowy pośrednictwa(Ja niestety przez parę się przebiłem), tam wyraźnie piszą że reprezentują mnie bądź moje mieszkanie. Problem jest taki że jedno mówią, a drugie piszą na umowie co już jest conajmniej NIESTOSOWNE. Nie mówiąc już o tym że wielokrotnie mi powyższa osoba mówiła iż nie będzie brać kasy od drugiej strony. Są notariusze, którzy żyją tylko z tego że uzależniają się od pośredników, co ma oczywiście wady i zalety, jednak osobiście uważam że jest to ze szkodą dla klienta, gdyż taki pośrednik ma w "garści" rejenta. Dla ciebie jest to o 1000 zł w kieszeni, lecz radzę sprawdzić czy wszystkow takiej umowie jest ok. (W końcu akt notarialny to nie kupowanie bułek). Niczego nie sugeruje poprostu mam inne doświadczenia. Bo tak naprawdę wole dać dodatkowego tysiaka za dobry akt i ewentualnie pociągnięcie Notariusza do odpowiedzialności za błędy, niż dać 5-7 tys tylko za "skojarzenie" i tyle widziałem pośrednika... Rejent ma konkretną tabele z Ministerstwa Sprawiedliwości tyle max może wziąć a pośrednicy.... chulaj dusza. Wiecie czym innym jest "kojarzenie par" a czym innym specjalnym "zniechęcaniem do kontaktu jeśli mi nie zapłacisz i kłamaniem w żywe oczy że klient się rozmyślił" - a tak było w moim przypadku.
Odpowiedz@unitral: Możliwe ale ja nie bazowałam na jednym notariuszu przy kupnie. (Jak sprzedawałam to kupujący wybierał sobie) Dzwoniłam do 4 podając cenę za jaką chcę kupić plus jakie będą ostateczne koszty.Różnica była znaczna. Prawie 600 zł.Wolę to wydać na waciki.
OdpowiedzNie chce nic mówić, ale z historii wynika, że to ty z bratem jesteście piekielni. Umowy, o których wspominasz są standardowe i zależne od biura. Czasem prowizja leży tylko po stronie właściciela. Czasem po obu, a czasem po stronie kupującego. Spokojnie to można negocjować (podobnie jak i stawki). Dużo się przeprowadzałem i miałem do czynienia z ogromną ilością pośredników i firm w kilku miastach. Większość słabo zaznajomiona ze stanem lokalu, ale jeśli chodzi o całą resztę - umowy, procenty, zobowiązania, negocjacje - bardzo ugodowi. Ci drożsi dawali najczęściej jakieś bonusy z tego tytułu (np doradztwo przez okres umowy najmu, pierwszeństwo oferty, pośrednictwo w kontaktach z właścicielem i tak dalej). Taka przedwstępna umowa właśnie jest po to, żeby nie było, że pośrednik się napracuje, a właściciel dogada się z klientem za jego plecami obchodząc w ten sposób konieczność płacenia prowizji, co nagminnie się zdarza. Jest to też forma rozliczenia pośrednika dla jego firmy, że faktycznie pokazywał mieszkanie itp. Nie ma w tym ani nic złego, ani nic niewłaściwego. 2-3-5% to normalne stawki w przypadku kupna/sprzedaży mieszkania i są zależne od tego na ilu portalach (i czy w gazetach też) dają ogłoszenia, czy mają wyłączność czy nie, czy lokal jest w jakiś sposób obciążony i tak dalej.
Odpowiedz